Beli Rumah Cash vs KPR, Mana Lebih 'Untung'?
Beli rumah adalah salah satu keputusan finansial terbesar dalam hidup seseorang. Dilema kerap dihadapi calon pembeli, yaitu lebih baik membeli rumah secara tunai (cash) atau melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Rumah tidak hanya menyangkut kebutuhan tempat tinggal, rumah juga sering dianggap sebagai bentuk investasi jangka panjang. Skema pembelian secara tunai maupun kpr sama-sama memiliki kelebihan dan kekurangan yang perlu ditimbang dengan cermat sebelum membuat keputusan.
Bagi sebagian orang, membeli rumah secara cash memberikan ketenangan karena terbebas dari cicilan panjang. Sementara itu, KPR menjadi solusi bagi banyak keluarga yang belum memiliki cukup dana untuk membeli rumah secara langsung, namun tetap ingin segera memiliki hunian.
Skema pembayaran mana yang sebenarnya lebih menguntungkan? Berikut ulasannya, lengkap dengan simulasi pembayaran.
Keuntungan dan Kekurangan Membeli Rumah Cash
Membeli rumah secara cash berarti Anda langsung melunasi harga rumah di muka. Keuntungan utamanya adalah bebas dari beban cicilan dan bunga bank. Dengan begitu, Anda tidak perlu khawatir terhadap fluktuasi suku bunga atau risiko gagal bayar.
Selain itu, harga rumah biasanya lebih murah karena banyak pengembang memberikan diskon khusus untuk pembayaran tunai. Namun, pembelian rumah secara tunai membutuhkan dana besar dalam satu waktu.
Bagi kalangan kelas menengah, mengumpulkan tabungan hingga ratusan juta bahkan miliaran rupiah tentu bukan hal mudah. Membayar cash juga berisiko menguras likuiditas keuangan. Dana yang seharusnya bisa dialokasikan untuk investasi, dana darurat, atau kebutuhan lain, terkunci dalam bentuk properti.
Keuntungan dan Kekurangan Membeli Rumah dengan KPR
Berbeda dengan cash, KPR memungkinkan Anda memiliki rumah meski dana belum sepenuhnya terkumpul. Dengan hanya membayar uang muka (DP) dan melanjutkan cicilan bulanan, Anda sudah bisa menempati rumah idaman.
Cara ini menjaga likuiditas keuangan karena tabungan bisa tetap digunakan untuk kebutuhan lain, termasuk investasi atau biaya pendidikan anak. Namun, KPR memiliki kelemahan yang patut diperhitungkan. Harga rumah total yang Anda bayar akan jauh lebih mahal karena adanya bunga.
Selain itu, tenor panjang hingga 15–20 tahun menjadi komitmen finansial yang tidak bisa diabaikan. Jika penghasilan terganggu, risiko gagal bayar bisa mengintai. Belum lagi, ada kemungkinan bunga floating yang membuat cicilan bulanan meningkat sewaktu-waktu.
Simulasi Perhitungan Cash vs KPR
Sebagai gambaran, mari kita simulasikan harga rumah Rp500 juta dengan dua skema berbeda:
Pembelian Cash
Harga rumah dibayar langsung Rp500 juta. Tidak ada bunga, biaya administrasi, atau cicilan bulanan. Total biaya: Rp500 juta.
Pembelian KPR
- DP 20% = Rp100 juta
- Sisa pinjaman = Rp400 juta
- Tenor 15 tahun (180 bulan)
- Bunga rata-rata fixed 7% per tahun
- Estimasi cicilan bulanan sekitar Rp3,6 juta.
Jika dihitung hingga lunas, total pembayaran mencapai sekitar Rp648 juta. Jika ditambah DP Rp100 juta maka total biaya yang dikeluarkan adalah sekitar Rp748 juta.
Artinya, membeli rumah dengan KPR dalam simulasi ini lebih mahal sekitar Rp248 juta dibanding pembelian cash. Namun, keunggulan KPR adalah Anda bisa langsung memiliki rumah tanpa harus menunggu dana Rp500 juta terkumpul.
Mana yang Lebih Menguntungkan?
Secara sederhana, membeli rumah cash lebih menguntungkan dari sisi biaya karena Anda tidak terbebani bunga bank. Rumah langsung menjadi milik Anda sepenuhnya, dan tidak ada risiko cicilan. Namun, opsi ini hanya realistis jika Anda memiliki tabungan besar dan tetap menyisakan dana darurat yang cukup.
Sebaliknya, KPR lebih menguntungkan dari sisi aksesibilitas. Anda bisa segera memiliki rumah tanpa harus menunggu bertahun-tahun mengumpulkan dana. Nilai properti yang cenderung naik dari waktu ke waktu juga membuat KPR tidak selalu merugikan, terutama jika rumah tersebut berada di lokasi strategis.
Pilihan antara membeli rumah cash atau KPR sangat bergantung pada kondisi finansial dan prioritas Anda. Jika memiliki dana cukup dan ingin lebih hemat, membeli rumah secara tunai adalah pilihan terbaik. Apabila dana terbatas tetapi kebutuhan hunian mendesak, KPR adalah solusi yang realistis.
